รับจํานอง ขายฝาก

รับจํานอง ขายฝาก

รับจํานอง ขายฝาก หลายปัจจัยที่ทำให้เกิดปัญหาหนี้สินนอกระบบ อย่างเช่น ปัญหาเศรษฐกิจทำให้ราษฎรมีรายได้น้อยเกินไปกับค่าใช้จ่าย ปัญหาเกี่ยวกับการศึกษา พลเมืองขาดความเข้าใจสำหรับเพื่อการคิดแผนทางด้านการเงิน ไม่มีระเบียบทางด้านการเงิน ทำให้ใช้จ่ายเงินอย่างฟุ่มเฟือย ตลอดถึงปัญหาของพสกนิกรระดับรากหญ้า ที่ไม่สามารถที่จะเข้าถึงแหล่งเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน เพราะว่าติดขัดเรื่องแนวทางการขอสินเชื่อ ซึ่งมีข้อจำกัดยุ่งยากรวมทั้งชักช้า

ก็เลยมุ่งไปใช้บริการธุรกิจเงินนอกระบบกันเพิ่มขึ้นเรื่อยๆลักษณะของธุรกิจเงินนอกระบบมีให้เลือกหลายแบบ มักประชาสัมพันธ์ทั่วๆไปตามเสาไฟฟ้า หรือตามตู้โทรศัพท์สาธารณะ คนที่ขาดหลักประกันชอบเลือกใช้บริการในรูปเงินด่วน ส่วนคนที่มีหลักประกันประเภทอสังหาริมทรัพย์ ดังเช่น ที่ดินหรือบ้าน ก็เลือกใช้บริการในรูปแบบจำนำหรือขายฝาก การที่เน้นแต่เรื่องความสะดวก

ขั้นตอนการกู้ไม่ยุ่งยากแถมได้เงินมาใช้รวดเร็วทันใจ ก็เลยขาดความสนใจและนึกไม่ถึงว่า นักลงทุนธุรกิจเงินนอกระบบกลุ่มนี้อยู่ในชนชั้นสังคมที่เหนือกว่า มักอาศัยข้อบกพร่องที่ประชาชนขาดความรู้และความเข้าใจทางกฎหมาย หาหนทางเอาเปรียบ

เพื่อแสวงหาผลประโยชน์จากการปล่อยกู้ได้อย่างใจยักษ์ที่สุดด้วยเหตุนี้ จึงมีข้อแนะนำอย่างง่ายๆให้แก่คนที่มีที่ดินที่พร้อมจะใช้ไปเป็นหลักประกันการกู้เงิน ก่อนที่ท่านคิดจะนำที่ดินหรือบ้านไปกู้ยืมเงินจากธุรกิจเงินนอกระบบ ท่านควรที่จะทำการเลือกแบบไหนดี ระหว่างการ “จำนำ” หรือ “ขายฝาก”

เพราะทั้งยัง 2 แบบเป็นการทำนิติกรรมที่มีความใกล้เคียงกันมาก พูดอีกนัยหนึ่ง ทั้งจำนำแล้วก็ขายฝาก จำต้องไปทำนิติกรรมจำนองหรือขายฝากที่ที่ทำการที่ดินแบบเดียวกัน แตกต่างที่การบังคับหลักประกัน

ขายฝาก เป็นอย่างไรการทำสัญญาขายฝาก เป็นการทำสัญญากู้ยืม ที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ โดยลูกหนี้จะทำการขายทรัพย์สินให้กับเจ้าหนี้ ซึ่งจะต้องมีการโอนเงินทองระหว่างกันก่อน แต่มีกติกาเพิ่มว่า ลูกหนี้สามารถซื้อทรัพย์สินคืนได้ตามระยะเวลาที่ระบุกันไว้

ยกตัวอย่างง่ายๆก็คือ นาย A นำบ้านพร้อมที่ดิน ไปทำสัญญาขายฝากกับนาย B เป็นระยะเวลา 1 ปี ซึ่งพูดได้ว่า ถ้าภายใน 1 ปีหลังลงลายลักษณ์อักษร นาย A อยากซื้อบ้านพร้อมที่ดินคืน นาย B ต้องขายคืนให้โดยไม่มีขอนอกจาก แต่ว่าถ้าพ้น 1 ปีไปแล้ว บ้านพร้อมที่ดินจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนาย B โดยทันที ซึ่งนาย B จะนำสินทรัพย์ไปปฏิบัติงานอะไรก็ได้นั่นเองทั้งนี้ การทำข้อตกลงขายฝาก

แม้ครบคำสัญญาแต่ลูกหนี้ยังไม่พร้อมไถ่คืน ลูกหนี้สามารถขอต่อสัญญาได้ไม่จำกัดปริมาณครั้ง และสามารถทำความตกลงได้นานสูงสุด 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ แต่ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์จะมีกำหนด 3 ปี โดยการทำข้อตกลงจำเป็นที่จะต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่ในกรมที่ดินแค่นั้น

จำนอง คืออะไรจำนองหมายถึงสัญญากู้เงิน ที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์บางชนิดที่ได้ลงทะเบียนไว้แล้วโดยชอบด้วยกฎหมาย แม้กระนั้นจะไม่มีการโอนสินทรัพย์ เป็นเพียงแค่การนำทรัพย์สินนั้นไปลงทะเบียนเพื่อตราไว้เป็นหลักประกันเพียงแค่นั้น

โดยจำเป็นที่จะต้องลงนามเฉพาะหน้าเจ้าหน้าที่ในกรมที่ดินเหมือนกันกับแนวทางการขายฝากส่วนในกรณีที่ลูกหนี้เกิดผิดสัญญาไม่สามารถที่จะใช้หนี้ใช้สินได้ ผู้รับจำนำก็ยังไม่สามารถยึดทรัพย์สินตามกฎหมายได้ เนื่องจากว่าเงินนั้นยังเป็นกรรมสิทธิ์ของลูกหนี้อยู่ ซึ่งเจ้าหนี้ต้องไปฟ้องร้องคดีโดยชอบด้วยกฎหมายเพื่อให้ศาลบังคับกับลูกหนี้ลูกหนี้ก่อน หลังจากนั้นจึงนำสินทรัพย์นั้นไปขายทอดตลาดที่กองบังคับคดี

เพื่อนำเงินไปจ่ายและชำระหนี้ โดยสัญญาจำนำ ไม่มีอายุความ แต่ว่าจะมีการเจาะจงช่วงเวลาจ่ายหนี้เท่านั้นขายฝาก กับ จำนอง แตกต่างกันเช่นไรสิ่งที่การทำความตกลงแบบขายฝากรวมทั้งจำนำแตกต่างกัน มีดังนี้

1. ลักษณะข้อตกลงจำนอง : ลูกหนี้ไม่ต้องโอนเงินทองไปอยู่ในมือเจ้าหนี้ขายฝาก : ลูกหนี้จำต้องโอนทรัพย์สินไปอยู่ในมือเจ้าหนี้

2. กรณีทำผิดสัญญาจำนำ : ถ้าหากครบคำสัญญาแล้ว ลูกหนี้สามารถจ่ายดอก เพื่อขอต่อเวลาได้อีกไม่เกิน 5 ปี หรือผู้รับจำนำจะฟ้องศาลเพื่อบังคับคดี แล้วให้กองบังคับคดีประมูลขายเงินทองเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ ซึ่งระหว่างที่โดนฟ้อง เงินทองนั้นจะไม่สามารถนำมาขายได้ขายฝาก :

ลูกหนี้ต้องมาไถ่ถอนภายในช่วงเวลาที่ตกลงกันเอาไว้ภายในสัญญา ถ้าเกิดเลยเวลาเวลาตามกฏหมายสามารถขยายเวลาขายฝากจำนวนกี่ครั้งก็ได้ ครั้งละนานเท่าไรก็ได้ แต่ว่ารวมกันแล้วจำเป็นต้องไม่เกิน 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ และไม่เกิน 3 ปี สำหรับสังหาริมทรัพย์ แม้กระนั้นถ้าหากว่าไม่มีการขอต่อสัญญา ทรัพย์สินจะตกเป็นของเจ้าหนี้ในทันที

3. ค่าขึ้นทะเบียนจำนอง : เสียค่าบริการอัตรา 1% จากวงเงินที่นำมาจำนำ แม้กระนั้นไม่เกิน 200,000 บาทขายฝาก : เสียค่าบริการ 2% จากราคาประเมิน รวมทั้งจะต้องจ่ายภาษีเงินได้หักในที่จ่าย รวมทั้งอากรแสตมป์ตามที่ข้อบังคับระบุ

4. วงเงินในการอนุมัติจำนอง : จำนวนมากจะได้วงเงินน้อยกว่า 30% ของราคาประเมินขายฝาก : ได้วงเงินโดยประมาณ 40-70% ของราคาประเมินสรุปแล้วจะพบว่าข้อตกลงขายฝากมีจุดเด่นหมายถึงผู้กู้หนี้ยืมสินจะได้รับการอนุญาตเร็ว แล้วก็ชอบให้วงเงินสูงกว่าจำนำออกจะเยอะแยะ

แม้กระนั้นก็มีการเสี่ยงเรื่องความปลอดภัยของเงินทองที่นำไปทำสัญญา ถ้าโชคร้ายเจอนายทุนไม่ดี ต่อรองมิได้ ไถ่ถอนสายก็โดนยึดโดยทันที รวมถึงมีค่าจารีตที่สูงกว่าการจำนองอีกด้วยช่วงเวลาที่คำสัญญาจำนอง จุดเด่นคือ มีความปลอดภัยด้านเงินน้อยกว่า

เหตุเพราะไม่ต้องขายเงินนั้นๆให้เจ้าหนี้ จังหวะที่จะเสียเงินเสียทองสินก็เลยน้อย แล้วก็มีค่าขนบธรรมเนียมประเพณีที่ถูกกว่า แม้กระนั้นข้อเสียก็มีเช่นเดียวกันเป็น วงเงินที่ได้รับจะโดยประมาณ 10-30% ของราคาประเมินเพียงแค่นั้น

เอาทรัพย์สินที่ขายฝาก ไปจำนองแบงค์ได้ไหม ?ในเรื่องที่เจ้าหนี้อยากนำเงินทองของลูกหนี้ที่เอามาขายฝาก ไปจำนองกับธนาคารอีกทอดหนึ่ง ซึ่งยังมิได้ถึงวันถึงกำหนดใช้หนี้นั้น ตามกฎหมายนับว่าทำไม่ได้ แต่ว่าถ้าหากถึงกำหนดสัญญาขายฝากแล้ว

และก็ลูกหนี้ไม่นำเงินมาจ่ายคืนหรือขอต่อสัญญา เจ้าหนี้ก็มีสิทธิ์อย่างถูกต้องที่จะนำสินทรัพย์ดังที่ได้กล่าวมาแล้วไปทำอะไรก็ได้ เพราะถือว่ากลายเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าหนี้แล้วแล้วก็ถ้าลูกหนี้อยากนำทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการขายฝาก ไปจำนองกับธนาคารอีกทอดหนึ่งเพื่อนำเงินมาไถ่คืนนั้น

โดยชอบด้วยกฎหมายก็นับว่าทำไม่ได้เช่นเดียวกัน เพราะเหตุว่าเงินทองที่อยู่ระหว่างวิธีขายฝากถือว่าอยู่สำหรับเพื่อการดูแลของเจ้าหนี้แล้ว และก็ถ้าหากลูกหนี้อยากนำไปจำนองกับแบงค์ควรจะมีการถอนถอนให้เสร็จสิ้นสมบูรณ์ก่อนถึงจะสามารถปฏิบัติงานได้

จำนองก็เป็นหลักประกันหนี้อีกประการหนึ่ง

จำนำคือการใครคนหนึ่งเรียกว่า ผู้จำนองเอาอสังหาริมทรัพย์ อันดังเช่นว่า ที่ดิน บ้านเมืองเป็นต้น ไปยี่ห้อไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้รับจำนองหรือนัยหนึ่งผู้จำนองเอาเงินทองไปทำหนังสือจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่เพื่อเป็นประกันการจ่ายชำระหนี้ของลูกหนี้ โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สมบัติที่จำนำให้เจ้าหนี้ผู้จำนองอาจเป็นตัวลูกหนี้เอง หรือจะเป็นบุคคลภายนอกก็ได้ เป็นต้นว่า นายดำ

กู้หนี้ยืมสินนายแดง 100,000 บาท เอาที่ดินของตนจำนำหรือนายเหลืองซึ่งเป็นบุคคลภายนอกเอาที่ดินจำนองลงทะเบียนที่ที่ทำการที่ดินเป็นประกันหนี้นายดำ ก็ทำได้อย่างเดียวกันเมื่อจำนำแล้วถ้าลูกหนี้ไม่จ่ายหนี้เจ้าหนี้ก็มีอำนาจยึดทรัพย์ที่จำนำออกขายทอดตลาดเอาเงินชำระหนี้ได้และก็มีสิทธิพิเศษได้รับใช้หนี้ก่อนเจ้าหนี้ธรรมดาทั่วไป กู้หนี้ยืมสินแล้วมอบโฉนด หรือ น.ส. 3

ให้เจ้าหนี้ยึดมั่นไว้มิใช่จำนำเจ้าหนี้ไม่มีสิทธิพิเศษเป็นเพียงแต่เจ้าหนี้ธรรมดา แต่ว่ามีสิทธิยึดโฉนดหรือ นางสาว 3 ไว้ตามข้อตกลงจนกว่าลูกหนี้จะจ่ายหนี้ฉะนั้นถ้าหากจะทำจำนองก็จำต้องลงบัญชีให้ถูกต้อง เงินที่จำนอง :เงินทองที่จำนองได้ เป็นอสังหาริมทรัพย์อันหมายคือ ทรัพย์สมบัติที่ไม่อาจจะเคลื่อนได้ ยกตัวอย่างเช่น ที่ดิน บ้านช่อง เรือกสวนไร่ฯลฯ นอกเหนือจากนั้นสังหาริมทรัพย์

คือทรัพย์ที่เขยื้อนได้บางอย่าง อาทิเช่นเรือกำปั่น เรือกลไฟ แพ ที่พักที่อาศัย และสัตว์ยานพาหนะ ถ้าเกิดได้ลงบัญชีไว้รวมทั้งอาจนำจำนำได้ดุจกันเมื่อผู้ครอบครองทรัพย์สมบัตินำไปจำนองไม่จำเป็นที่ต้องส่งสินทรัพย์ที่จำนำให้แก่เจ้าหนี้เจ้าของยังครองใช้ประโยชน์อาทิเช่น

อยู่อาศัยในบ้าน หรือทำสวนทำไร่หาผลประโยชน์ได้ถัดไปนอกจากนั้นบางครั้งก็อาจจะโอนขายหรือนำไปจำนำเป็นประกันหนี้รายอื่นถัดไป ก็ย่อมทำได้ส่วนเจ้าหนี้นั้นการที่ลูกหนี้นำทรัพย์สินไปลงทะเบียนจำนำก็ถือว่าเป็นประกันหนี้สินได้อย่างถาวรไม่มีความจำเป็นต้องเอาทรัพย์นั้นมาครอบครองเอง

ผู้จำนองต้องระวัง :ผู้มีสิทธิจำนำได้เป็นเจ้าของหรือผู้มีสิทธิ์ในเงิน หากเจ้าของจำนองเงินด้วยตนเองก็ไม่มีปัญหาแม้กระนั้นหากมอบให้บุคคลอื่นไปทำจำนำแทน บางครั้งก็อาจกำเนิดปัญหาได้ข้อควรรอบคอบ คือ ควรเขียนใบมอบฉันทะหรือใบมอบอำนาจให้แจ้งชัดว่า ให้ทำจำนองไม่สมควรเซ็นแม้กระนั้นชื่อแล้วปล่อยค้างไว้อันบุคคลอื่นนั้นอาจกรอกเนื้อความเอาเองแล้วก็ค่อยนำไปทำประการอื่นอันไม่ตรงตามความจำนงของเราได้แก่

อาจเสริมเติมใจความว่ามอบอำนาจให้โอนขายแล้วขายเอาเงินใช้ประโยชน์ส่วนตัวเสีย ฯลฯ เราคนที่เป็นเจ้าของทรัพย์ผู้มอบฉันทะบางครั้งก็อาจจะจะต้องถูกผูกพันตามสัญญาซื้อขายนั้นเพราะประมาทสะเพร่าอยู่ด้วย ผู้รับจำนำต้องระมัดระวัง :

ผู้รับจำนองสินทรัพย์ก็ต้องระวังเช่นเดียวกันควรจะติดต่อกับผู้ครอบครองทรัพย์หรือเจ้าของที่ดินโดยตรงและควรตรวจสอบที่ดินเงินที่จำนำว่ามีอยู่จริงตรงกับโฉนดเคยปรากฏว่ามีหัวหน้าโฉนดที่ดินไปประกันตัวผู้ต้องหาหรือเชลยแม้กระนั้นที่ดินตามโฉนดนั้นกลายเป็นถนนหนทางเหลือจากการจัดสรรหรือที่ดินตามโฉนดนั้นพังทลายลงน้ำไปหมดแล้ว ด้วยเหตุนั้นผู้รับจำนำก็เลยไม่ควรรับจำนองหรือติดต่อลงลายลักษณ์อักษร

กับคนอื่นหรือผู้ที่อ้างว่าเป็นตัวแทน ด้วยเหตุว่าถ้าเกิดปรากฏในตอนหลังว่าบุคคลนั้นทำใบมอบฉันทะหรือใบมอบอำนาจปลอมขึ้นแล้วนำที่ดินอื่นมาจำนองถึงแม้พวกเราผู้รับจำนำจะมีความสุจริตเช่นไรเจ้าของอันแท้จริงก็มีสิทธิติดตามเอาคืนที่ดินของเขาได้โดยไม่ต้องไถ่คืน

ผู้รับโอนและผู้รับจำนองซ้อนก็ต้องระวัง :สินทรัพย์ที่จำนำนั้นผู้ครอบครองจะนำไปจำนองซ้ำหรือโอนขายต่อไปก็ย่อมทำได้ผู้รับจำนองคนหลังจำเป็นต้องตรึกตรองว่าทรัพย์สมบัตินั้นเมื่อขายทอดตลาดจะมีเงินเหลือเพียงพอจ่ายหนี้ของตนหรือเปล่าเนื่องจากว่าเจ้าหนี้คนแรกมีสิทธิได้รับการชำระหนี้ก่อน

คนข้างหลังมีสิทธิแต่เพียงได้ชำระหนี้เฉพาะส่วนที่เหลือคนรับโอนหรือคนซื้อทรัพย์ที่จำนองก็ต้องระวังด้วยเหมือนกันเพราะเหตุว่ารับโอนทรัพย์สมบัติโดยมีภาระจำนองก็จำต้องไถ่คืนจำนำ รับจํานองคอนโด โดยชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้มิฉะนั้น เจ้าหนี้ก็มีสิทธิที่จะบังคับจำนองยึดทรัพย์เอาที่ดินออกขายทอดตลาดซึ่งถ้าคนรับโอนสู้ราคามิได้ ทรัพย์หลุดมือไปเป็นของบุคคลอื่น ด้วยเหตุนั้นที่ซื้อมา

จำนอง คือ การที่ “ผู้จำนอง” เอาสินทรัพย์ของตนตราไว้แก่ “ผู้รับจำนำ” เพื่อเป็นประกันการชำระหนี้ โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งเงินทองให้แก่ผู้รับจำนำทรัพย์สมบัติที่นิยมจำนำเป็นที่ดิน บ้าน คอนโดมิเนียม ห้องพักหลักเกณฑ์การจำนอง

1 ผู้จำนองควรเป็นเจ้าของเจ้าของในทรัพย์สิน

2 คำสัญญาจำนอง จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือรวมทั้งลงทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมายี่ห้อ 714 มิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะ

3 โดยการเขียนทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจ ดังนี้

» ที่ดิน มีโฉนด ขึ้นทะเบียนในสำนักงานที่ดิน ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่

» น.ส. 3 ขึ้นทะเบียน ณ ที่ว่าการอำเภอ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่

» เฉพาะบ้านหรือสิ่งปลูกสร้าง ไม่รวมที่ดิน ลงบัญชีในที่ว่าการอำเภอ

» เรือระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป ขึ้นทะเบียนในกรมเจ้าท่า

» เครื่องจักร ขึ้นทะเบียนในกระทรวงอุตสาหกรรมผลการลงลายลักษณ์อักษรจำนำ

1 ทำให้ผู้รับจำนำถูกใจที่จะได้รับชำระหนี้จากเงินทองที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญ

2 เงินทองสิ่งหนึ่งสามารถนำไปจำนองกับผู้รับจำนำได้ผู้คนจำนวนไม่ใช้น้อย โดยเจ้าหนี้จะได้รับจ่ายและชำระหนี้เรียงตามลำดับวันที่ขึ้นทะเบียน

3 สิทธิจำนองย่อมส่งผลไปถึงสินทรัพย์ที่จำนองทุกสิ่งทุกอย่าง แต่ว่าไม่รวมดอกผลที่เกิดขึ้นกับเงินทองนั้น

4 หากมีการจำนองกันผู้คนจำนวนไม่ใช้น้อย โดยมิได้กำหนดลำดับการจำนองไว้ ผู้จำนองคนหนึ่งผู้ใดได้จ่ายและชำระหนี้ไปแล้ว ไม่มีสิทธิไล่เบี้ยเอากับผู้จำนองรายอื่น

5 เมื่อมีการโอนเงินที่จำนองไปให้ผู้อื่น สิทธิสำหรับเพื่อการจำนองนั้น ย่อมโอนติดไปพร้อมกับทรัพย์สินดังที่ได้กล่าวผ่านมาแล้วด้วย

6 ผู้รับจำนองจะบังคับจำนำเมื่อหนี้สินที่รับรองนั้นหมดอายุความและก็ได้ แต่จะบังคับเอากับดอกเบี้ยที่ติดหนี้สำหรับเพื่อการจำนองเกินกว่า 5 ปี มิได้

กลับสู่หน้าหลัก